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Outre-mer : une proposition de loi du PS pour « faciliter la sortie de l'indivision successorale


Les députés ont adopté mercredi en commission une proposition de loi socialiste pour « faciliter la sortie de l'indivision successorale » en outre-mer et ainsi y relancer la politique du logement entravée par les difficultés de mobilisation du foncier.

Lorsque vous vous baladez dans les rues de Pointe-à-Pitre, Basse-Terre, Fort-De-France, Schoelcher, Cayenne ou Saint-Denis, n'avez-vous jamais remarquer ces admirables bâtisses abandonnées qui, bien souvent, au fil du temps, finissent par dépérir sur elles-mêmes au point de s'écrouler et de menacer la sécurité publique ? Récemment en Guadeloupe, le pan d'un immeuble du centre de Pointe-à-Pitre s'effondre sur le trottoir. Fort heureusement, personne n'a été blessé. Deux mois auparavant, le balcon de l'habitation avait lui aussi atterri sur le trottoir, obligeant la mairie à prendre des mesures pour la sécurité des passants.

Partout en Outremer, les municipalités sont confrontées au problème des maisons ou des terrains abandonnés. Pourquoi de si belles maisons d'époque de si beaux terrains tombent en ruine ? Tout simplement, car le ou les propriétaires sont décédés et les héritiers ne s'entendent pas, ou, ne s'occupent plus du bien qui leur a été légué.

Afin de palier à ce problème, les députés d'Outremer, en grande partie issus de la gauche, ont adopté mercredi en commission une proposition de loi socialiste pour « faciliter la sortie de l’indivision successorale » en outre-mer et ainsi y relancer la politique du logement entravée par les difficultés de mobilisation du foncier.

De nombreux biens immobiliers sont détenus en indivisions successorales par des héritiers souvent nombreux et géographiquement éloignés les uns des autres. La multiplicité des propriétaires et la difficulté à les réunir constituent un obstacle à la réhabilitation ou à la reconstruction des biens, immobilisant d'innombrables terrains et empêchant les collectivités locales de résorber la crise récurrente du logement outre-mer », explique le rapporteur Serge Letchimy, député de Martinique où « cette paralysie du foncier est de l'ordre de 40% », A la Réunion, ce chiffre s’élève à 25 %. En Guadeloupe, le chiffre s'élèverait à environ 30%.

L’indivision, kézako ?

Suite au décès du propriétaire d’un bien, si ce dernier a plusieurs héritiers, le bien appartient à l’ensemble de ses héritiers, à savoir les indivisaires. Ils se retrouvent donc en situation d’indivision successorale à compter du décès de manière automatique. La part de chaque indivisaire, est identifiée sous forme de quote-part. S’ils veulent utiliser le bien indivis, ils sont tenus d’obtenir l’accord de chaque indivisaire (ou à défaut celui du Tribunal de Grande Instance), de respecter la destination du bien (ndlr : ce pourquoi le bien est fait), de verser une indemnité aux autres indivisaires si l’un d’entre eux veut utiliser le bien à titre exclusif. Or, tel qu’en dispose l’article 815 du Code Civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »

En effet, cette situation peu confortable est une exception au principe d’exclusivité de la propriété et a vocation à cesser. Pour ce faire, l’indivisaire peut céder à titre gratuit ou onéreux sa quote-part dans l’indivision. Dans le cadre de la vente, à savoir la cession à titre onéreux, l’indivisaire doit informer les autres indivisaires. Il peut aussi demander le partage de tout ou partie des biens. Ce partage met fin à l’indivision. Chaque héritier reçoit sa part de l’héritage et en devient propriétaire exclusif. C’est souvent autour de ce point que se cristallise la complexité de ce régime d’indivision. En effet, cette étape ultime suppose l’accord à l’amiable de tous les héritiers, ce qui pose souvent des difficultés. Lorsqu’un tel accord n’est pas possible, un partage judiciaire doit être envisagé. Le juge décidera s’il est opportun ou non de procéder au partage.

Le problème de l'indivision part comme on s'en doutait de l'esclavage. Ainsi comme le rapporte le Rapport relatif aux problématiques foncières et au rôle des différents opérateurs aux Antilles de Novembre 2013 : Aux Antilles, après l’abolition de l’esclavage, des transactions immobilières valides ont permis aux anciens esclaves d’acquérir des parcelles de terres et d’obtenir des titres en bonne et due forme au cours de la seconde moitié du 19ème siècle. dans la moitié Nord de la Martinique, 80 % des terrains de moins de 10 hectares recensés au cadastre dans les années 1970 ont été acquis entre 1848 et 1880. Le même type de constat est valable pour la région des Grands Fonds en Guadeloupe. De ce fait, l’indivision permet donc originellement d’éviter le morcellement du patrimoine familial ainsi que sa vente à un tiers. Ce qui est a première vue honorable, puisque ce système se hisse en garant patrimonial et apaise les craintes de spoliations d’autant plus perceptibles dans un contexte post-colonial.

Cependant, force est de constater la prééminence dans nos territoires de cascades de successions non réglées sur plusieurs générations dont les partages n’ont pas été réalisés ou enregistrés selon la règle, parfois entre plusieurs dizaines voire centaines d’ayants droit indivisaires. Il faut ajouter à cela le fait que pour de nombreuses familles non imposables et peu solvables, le recours à un notaire n’est pas envisageable. Afin de pallier cette problématique pécuniaire, des dispositifs sont mis en place pour apporter une aide financière aux familles. C’est le cas par exemple en Martinique de l’Agence Départementale d’Information pour le Logement (ADIL), de la CAF et des collectivités territoriales. En dépit de ces aides, seules 30% des familles concernées sortent de l’indivision, un des indivisaires étant souvent en incapacité de régler ses droits de succession.

Dans les Océans Indien et Pacifique, la situation n’en est pas moins complexe. A titre d’exemple, à Mayotte, l’état-civil est établi depuis peu et le droit commun peine à s’appliquer face aux coutumes africaines et au droit musulman. D’autant plus que ce n’est qu’à compter du 1er Janvier 2008 que le passage devant notaire pour des transactions immobilières est devenu obligatoire. Cette compétence était auparavant laissée aux cadis qui procédaient rarement à l’enregistrement et à la publication des actes dont ils avaient la charge. Le problème est le même en Polynésie Française où la notion de propriété individuelle n’existait pas avant les apports du Code civil Napoléonien. Les auteurs du Guide pratique des affaires de la terre affirment à ce titre que « L’organisation foncière maohi ne prévoit pas d’équivalent au principe révolutionnaire de propriété individuelle. La propriété et le droit d’usage de la terre sont lignagères, de la famille, de l’ancêtre fondateur du marae....

Faciliter la sortie de l’indivision :

Cette situation juridique de l’indivision « participe très directement au délabrement du patrimoine immobilier, engendrant des conséquences sanitaires non négligeables (dengue, chikungunya…), auquel les communes font face », souligne le député dans sa proposition. La proposition de loi vise donc « à faciliter la sortie de l’indivision successorale », en remplaçant la règle de l’unanimité par une majorité à 51% pour tout acte de vente ou de partage pour les successions ouvertes depuis plus de cinq ans. Elle transfère au notaire la compétence pour l’accomplissement de ces actes.

Ces nouvelles dispositions ne s’appliqueront pas lorsqu’il s’agit du local d’habitation et que le conjoint survivant du défunt y réside, lorsque le défunt laisse un ou plusieurs descendants mineurs, et si l’un des indivisaires se trouve hors d’état de manifester sa volonté..

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